✅ 수원시 팔달구 10.15 부동산 대책
조정대상지역! 실거주 의무 없고 LTV 50%
🎯 2025년 10월 15일부터 적용
LTV 50%, 실거주 의무 없음, 전매 제한 1년! 투기과열지구보다 규제 완화!
1. 10.15 대책으로 달라진 핵심 4가지
① 대출 규제 (LTV 70% → 50%)
• LTV: 70%
• 6억 주택 시 4.2억 대출
• 필요 자금: 1.8억
• LTV: 50%
• 6억 주택 시 3억 대출
• 필요 자금: 3억
조정대상지역은 LTV 50%가 적용됩니다. 투기과열지구(40%)보다 10%p 높아 대출 여력이 더 좋습니다. DTI(총부채상환비율) 50% 제한도 함께 적용됩니다.
✅ 팔달구 장점:
수원시 팔달구는 수원화성 행궁동을 중심으로 한 역사문화 중심지입니다.
평균 시세가 5~6억으로 수원시에서 저렴한 편이며, 최근 행궁동 일대가
문화관광 특구로 주목받고 있습니다. LTV 50%가 적용되어 자기자금 2.5~3억
정도면 충분합니다!
② 2주택 취득세 (1~3% → 8%)
• 취득세: 1~3%
• 6억 주택 시 약 180만원
• 취득세: 8%
• 6억 주택 시 4,800만원
팔달구 6억 아파트를 2주택으로 구매할 경우 취득세 4,800만원을 내야 합니다. 3주택 이상은 12%로 증가합니다.
💡 수원시 3개 구 비교: 영통구는 평균 7~8억으로 2주택 취득세가 5,600~6,400만원이지만, 팔달구 6억은 4,800만원으로 더 저렴합니다. 장안구와 시세가 비슷합니다.
③ 실거주 의무 없음 (조정대상지역 장점!)
투기과열지구와 가장 큰 차이점입니다!
• 실거주 의무: 없음! (투기과열지구는 2년 필수)
• 전입신고: 의무 아님
• 거주 확인: 없음
• 자유로운 이사: 언제든지 가능
✅ 조정대상지역의 최대 장점:
• 청약 당첨 후에도 실거주 의무가 없습니다!
• 전세를 주고 다른 곳에 거주해도 됩니다!
• 서울 직장 때문에 서울에서 주중 거주해도 문제없습니다!
• 무작위 방문 조사도 없습니다!
→ 투기과열지구와 달리 자유롭게 거주지를 선택할 수 있습니다!
④ 청약 제한 완화 & 전매 제한 1년
• 청약 재당첨 제한: 당첨 지역이 조정대상이면 다른 조정대상지역 청약
가능
• 전매 제한: 소유권 이전 등기 후 1년 (투기과열 2~3년보다
짧음)
• 위반 시: 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금
💡 팔달구 청약: 실거주 의무가 없어 청약 당첨 후 전세를 주고 다른 곳에 거주할 수 있습니다. 전매 제한도 1년으로 투기과열(2~3년)보다 짧습니다.
요약:
1) LTV 50% (투기과열 40%보다 10%p 높음)
2) 2주택 취득세 8% (6억 기준 4,800만원)
3) 실거주 의무 없음! (투기과열은 2년 필수)
4) 전매 제한 1년 (투기과열은 2~3년)
2. 주택 수별 대출·세금 한눈에 보기
조정대상지역은 투기과열지구보다 규제가 완화됩니다.
| 구분 | 무주택/1주택 | 2주택 | 3주택 이상 |
|---|---|---|---|
| LTV | 50% | 30% | 30% |
| 취득세 | 1~3% | 8% | 12% |
| 실거주 의무 | 없음 | 없음 | 없음 |
| 청약 재당첨 | 타 조정대상 가능 | 타 조정대상 가능 | 타 조정대상 가능 |
| 전매 제한 | 1년 | 1년 | 1년 |
✅ 조정대상 vs 투기과열 비교:
• LTV: 조정대상 50% vs 투기과열 40%
• 실거주 의무: 조정대상 없음 vs 투기과열 2년
• 전매 제한: 조정대상 1년 vs 투기과열 2~3년
→ 조정대상지역이 훨씬 자유롭습니다!
💡 핵심 정리: 조정대상지역은 실거주 의무가 없어 청약 당첨 후 전세를 주고 다른 곳에 거주할 수 있습니다. 투기과열지구보다 자유도가 높습니다!
요약:
1) 1주택: LTV 50%, 실거주 의무 없음, 전매 제한 1년
2) 2주택: LTV 30%, 취득세 8%
3) 조정대상지역은 투기과열보다 자유로움
3. 실전 계산: 팔달구 6억 아파트 구매
실제로 팔달구 6억 아파트를 구매할 때 필요한 자금을 계산해봅시다.
Case 1: 무주택자 (실거주 or 투자) ✅
| 매매가 | 6억 원 |
| LTV 50% 대출 | 3억 원 |
| 필요 자금 | 3억 원 |
| 취득세 (1~3%) | 약 180만원 |
| 총 필요 금액 | 약 3.02억 원 |
| 실거주 의무 | 없음! |
✅ 장점: 자금 3억 + 실거주 의무 없음! 전세를 주고 다른 곳에 거주해도 되고, 1년 후 전매(매도)도 가능합니다. 행궁동 일대 문화관광 특구로 주목받고 있습니다!
Case 2: 1주택자 (2주택 목적) ⚠️
| 매매가 | 6억 원 |
| LTV 30% 대출 | 1.8억 원 |
| 필요 자금 | 4.2억 원 |
| 취득세 (8%) | 4,800만원 |
| 총 필요 금액 | 약 4.68억 원 |
| 실거주 의무 | 없음 |
⚠️ 주의: 자금 4.7억 필요 + 취득세 4,800만원. 투기과열지구보다는 나으지만, 2주택 취득세 부담은 여전히 큽니다. 장기 보유 목적이 아니라면 신중하세요.
요약:
1) 무주택자는 약 3억 자금 + 실거주 의무 없음
2) 2주택자는 약 4.7억 필요 (취득세 4,800만원 포함)
3) 수원화성 행궁동 등 역사문화 중심지
4. 팔달구 vs 인접 지역 비교 & Q&A
인접 지역 비교
팔달구는 수원시 내에서 장안구와 함께 저렴한 편입니다.
| 지역 | 규제 등급 | 평균 시세 | LTV | 실거주 의무 |
|---|---|---|---|---|
| 수원 팔달구 | 조정대상 | 5~6억 | 50% | 없음 |
| 수원 장안구 | 조정대상 | 5~6억 | 50% | 없음 |
| 수원 영통구 | 조정대상 | 7~8억 | 50% | 없음 |
| 성남 분당구 | 투기과열 | 10~13억 | 40% | 2년 |
💡 팔달구 장점:
• 수원화성 행궁동 문화관광 특구
• 1호선 수원역 중심 상권 발달
• 영통구보다 2~3억 저렴
• 행궁동 일대 재개발 기대
• 실거주 의무 없어 자유로운 거주 가능
⚠️ 팔달구 단점:
• 구도심으로 노후 주택 많음
• 영통구보다 인프라 부족
• 삼성전자까지 거리 있음
• 신분당선 접근 어려움
빠른 Q&A
Q. 팔달구, 지금 사도 될까요?
A: 자금 3억 정도 있고 수원 구도심 거주를 고려한다면 추천합니다.
행궁동 일대는 문화관광 특구로 주목받고 있으며, 실거주 의무도 없어
진입장벽이 낮습니다.
Q. 팔달구 vs 장안구, 어디가 나을까요?
A:
• 시세는 비슷 (5~6억)
• 수원역 인근 선호: 팔달구
• 수원시청 인근 선호: 장안구
• 문화관광 특구: 팔달구 (행궁동)
• 둘 다 구도심으로 재개발 기대
Q. 실거주 의무 없으면 전세 주고 다른 곳 살아도 되나요?
A: 네, 조정대상지역은 실거주 의무가 없어 청약 당첨 후 전세를 주고
다른 곳에 거주해도 됩니다. 투기과열지구와 다르게 무작위 방문 조사도
없습니다.
Q. 팔달구 조정대상 해제될 가능성은?
A: 중장기적으로 가능성 있습니다. 팔달구는 구도심으로 시세 상승이
크지 않고, 재개발이 진행되면서 공급이 늘어나면 해제 가능성이 있습니다.
Q. 팔달구 청약 당첨되면 1년 후 바로 팔 수 있나요?
A: 네, 전매 제한은 1년입니다. 소유권 이전 등기 후 1년이 지나면
자유롭게 매도할 수 있습니다. 투기과열지구(2~3년)보다 훨씬 짧습니다.
Q. 행궁동 재개발, 투자해도 될까요?
A: 신중하게 접근하세요. 행궁동은 문화재 보호구역이 많아 재개발이
제한적일 수 있습니다. 재개발보다는 문화관광 특구로서의 가치 상승을
기대하는 것이 현실적입니다. 장기 투자 관점으로 접근하세요.
요약:
1) 팔달구는 조정대상지역으로 규제 완화
2) 자금 3억 + 실거주 의무 없음
3) 수원화성 행궁동 문화관광 특구
4) 장안구와 함께 수원시 최저가
최종 업데이트: 2025년 10월 27일 | 10.15 부동산 대책 기준
※ 정책 변경 시 내용이 달라질 수 있습니다. 정확한 정보는 금융기관 및 세무사 상담 권장.
