① 대출 규제 강화 (LTV 70% → 40%)

투기과열지구는 조정대상지역(50%)보다 더 강한 LTV 40% 제한이 적용됩니다. DTI(총부채상환비율) 40% 제한도 함께 적용되어 실제 대출 가능액은 더욱 제한됩니다.

② 2주택 취득세 폭탄 (1~3% → 8%)

하남시 8억 아파트를 2주택으로 구매할 경우 취득세만 6,400만원을 내야 합니다. 3주택 이상은 12%로 더욱 증가합니다.

③ 실거주 의무 2년 (투기과열지구만 적용!)

투기과열지구에서 가장 중요한 규제입니다!

• 의무 대상: 청약 당첨자, 분양권/입주권 취득자
• 의무 기간: 소유권 이전 등기 완료 후 2년
• 확인 방법: 전입신고 + 실제 거주 사실 확인 (주민등록만으로 불충분)
• 위반 시: 과태료 최대 3,000만원 + 향후 청약 제한

④ 청약 재당첨 제한 & 전매 제한

• 청약 재당첨 제한: 하남시에서 1순위 청약 당첨 시 5년간 다른 투기과열지구 1순위 청약 불가
• 전매 제한: 소유권 이전 등기 후 2~3년간 전매(매도) 금지 (조정대상 1년보다 길음)
• 위반 시: 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금

투기과열지구는 조정대상지역보다 규제가 더 강합니다.

구분	무주택/1주택	2주택	3주택 이상
LTV	40%	20%	20%
취득세	1~3%	8%	12%
실거주 의무	2년	2년	2년
청약 재당첨	5년 제한	5년 제한	5년 제한
전매 제한	2~3년	2~3년	2~3년

실제로 하남시 8억 아파트를 구매할 때 필요한 자금을 계산해봅시다.

Case 1: 무주택자 (실거주 목적) ✅

매매가	8억 원
LTV 40% 대출	3.2억 원
필요 자금	4.8억 원
취득세 (1~3%)	약 240만원
총 필요 금액	약 4.82억 원
실거주 의무	2년 필수

Case 2: 1주택자 (2주택 목적) 🚫

매매가	8억 원
LTV 20% 대출	1.6억 원
필요 자금	6.4억 원
취득세 (8%)	6,400만원
총 필요 금액	약 7억 원
실거주 의무	2년 필수

인접 지역 비교

하남시는 투기과열지구로 인접 지역보다 규제가 훨씬 강합니다.

지역	규제 등급	평균 시세	LTV	실거주 의무
하남시	투기과열	7~9억	40%	2년
서울 강동구	조정대상	7~8억	50%	없음
광주시	조정대상	5~6억	50%	없음
성남 분당구	투기과열	10~12억	40%	2년

빠른 Q&A

Q. 하남시, 지금 사도 될까요?
A: 서울 강동/송파 출퇴근자이고 장기 거주 목적이라면 추천합니다. 미사강변신도시는 신축이 많고 인프라가 좋습니다. 하지만 2년 실거주 의무가 있어 단기 거주나 투자 목적은 절대 불가능합니다.

Q. 실거주 의무 2년, 서울 직장 다니면 안 되나요?
A: 출퇴근은 가능하지만, 주중에도 하남시에서 실제 거주해야 합니다. 회사 기숙사에서 주중 거주하거나 서울에 전세를 얻어 거주하면 실거주 의무 위반으로 과태료가 부과됩니다.

Q. 하남시 vs 서울 강동구, 어디가 나을까요?
A:
• 자금 5억 이상 + 2년 실거주 가능: 하남시 (신축, 쇼핑시설)
• 실거주 의무 부담스러움: 서울 강동구 (조정대상, LTV 50%)
• 서울 브랜드 중요: 서울 강동구
• 가성비 + 신축: 하남시

Q. 투기과열지구 해제될 가능성은?
A: 중장기적으로는 가능성 있습니다. 하남시는 미사강변신도시 등 신규 공급이 많아 향후 2~3년 내 해제 가능성이 있습니다. 하지만 서울 인접으로 수요가 여전히 높아 단기 해제는 어렵습니다.

Q. 미사강변신도시 청약, 당첨되면 무조건 2년 살아야 하나요?
A: 네, 청약 당첨 후 입주하면 2년 실거주 의무가 있습니다. 이혼, 상속, 해외 이주 등 불가피한 경우만 예외이며, 단순 이사는 인정되지 않습니다.

Q. 하남시 신장/창우 구도심, 투자해도 될까요?

A: 재개발 기대감이 있지만 신중하세요. 구도심도 투기과열지구로 동일한 규제가 적용됩니다. 재개발은 10년 이상 소요되고 실거주 의무도 2년 적용되므로 장기 실거주 목적이 아니라면 비추천합니다.