🏘️ 의왕시 10.15 부동산 대책
조정대상지역 지정으로 달라진 규제 핵심 정리
🚨 2025년 10월 15일부터 적용
투기과열지구는 아니지만, LTV 50% 제한 및 2주택 취득세 8% 적용!
1. 10.15 대책으로 달라진 핵심 3가지
① 대출 규제 강화 (LTV 70% → 50%)
• LTV: 70%
• 10억 주택 시 7억 대출
• 필요 자금: 3억
• LTV: 50%
• 10억 주택 시 5억 대출
• 필요 자금: 5억
DTI(총부채상환비율) 40% 제한도 함께 적용됩니다. 연소득 5,000만원이면 대출 상환액이 연간 2,000만원을 넘을 수 없어 실제 대출 가능액은 약 2억 원 정도입니다.
💡 의왕시 특징:
의왕시는 과천, 안양과 인접해 있어 서울 접근성이 좋지만, 평균 시세는
4~5억대로 상대적으로 저렴합니다. 대출 50% 제한이 있지만 집값이 낮아
실수요자에게는 부담이 덜합니다.
② 2주택 취득세 폭탄 (1~3% → 8%)
• 취득세: 1~3%
• 4억 주택 시 약 120만원
• 취득세: 8%
• 4억 주택 시 3,200만원
의왕시 4억 아파트를 2주택으로 구매할 경우 취득세만 3,200만원을 내야 합니다. 3주택 이상은 12%로 더욱 증가합니다.
⚠️ 주의: 의왕시는 평균 시세가 4~5억대로 낮지만, 2주택 취득세는 똑같이 8%가 적용됩니다. 투자 목적 구매는 신중해야 합니다.
③ 청약 재당첨 제한 & 전매 제한
• 청약 재당첨 제한: 의왕시에서 1순위 청약 당첨 시 5년간 다른
조정대상지역 1순위 청약 불가
• 전매 제한: 소유권 이전 등기 후 1년간 전매(매도) 금지
• 위반 시: 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금
💡 의왕시 청약: 신규 분양 물량이 많지 않지만, 내손동과 포일동 일대 재개발/재건축이 진행 중입니다. 청약 당첨 시 5년 제한을 고려하여 신중하게 결정하세요.
요약:
1) LTV 70% → 50%로 하락, DTI 40% 제한
2) 2주택 취득세 1~3% → 8%로 급증 (4억 기준 3,200만원)
3) 청약 재당첨 5년 제한, 전매 1년 금지
2. 주택 수별 대출·세금 한눈에 보기
주택 수에 따라 대출 한도와 세금이 완전히 달라집니다. 아래 표로 한눈에 확인하세요.
| 구분 | 무주택/1주택 | 2주택 | 3주택 이상 |
|---|---|---|---|
| LTV | 50% | 30% | 30% |
| 취득세 | 1~3% | 8% | 12% |
| 청약 재당첨 | 5년 제한 | 5년 제한 | 5년 제한 |
| 전매 제한 | 1년 | 1년 | 1년 |
💡 핵심 정리: 1주택까지는 규제가 합리적이지만, 2주택부터는 대출도 막히고 취득세도 폭탄! 의왕시는 시세가 낮아 실거주 목적 1주택자에게 적합한 지역입니다.
요약:
1) 1주택: LTV 50%, 취득세 1~3%
2) 2주택: LTV 30%, 취득세 8% (투자 목적 비추천)
3) 청약/전매 제한은 주택 수 관계없이 동일 적용
3. 실전 계산: 의왕시 4억 아파트 구매
실제로 의왕시 4억 아파트를 구매할 때 필요한 자금을 계산해봅시다.
Case 1: 무주택자 (실거주 목적) ✅
| 매매가 | 4억 원 |
| LTV 50% 대출 | 2억 원 |
| 필요 자금 | 2억 원 |
| 취득세 (1~3%) | 약 120만원 |
| 총 필요 금액 | 약 2.01억 원 |
✅ 결론: 자금 2억 정도면 구매 가능. 의왕시는 평균 시세가 낮아 실수요자에게 부담이 적습니다!
Case 2: 1주택자 (2주택 목적) 🚫
| 매매가 | 4억 원 |
| LTV 30% 대출 | 1.2억 원 |
| 필요 자금 | 2.8억 원 |
| 취득세 (8%) | 3,200만원 |
| 총 필요 금액 | 약 3.12억 원 |
🚫 결론: 자금 3억 이상 필요 + 1년 전매 금지 + 양도세 중과 → 투자 목적 구매는 비추천!
요약:
1) 무주택자는 약 2억 자금으로 구매 가능
2) 2주택자는 약 3.1억 필요 (취득세 3,200만원 포함)
3) 의왕시는 시세가 낮아 실거주 목적이라면 부담 적음
4. 의왕시 vs 인접 지역 비교 & Q&A
인접 지역 비교
의왕시는 안양, 과천, 군포와 인접해 있으며, 같은 규제지만 가격 차이가 큽니다.
| 지역 | 규제 등급 | 평균 시세 | 주요 특징 |
|---|---|---|---|
| 의왕시 | 조정대상 | 4~5억 | 백운호수, 자연환경 |
| 과천시 | 투기과열 | 10~12억 | 정부청사, 서울대공원 |
| 안양시 | 조정대상 | 5~6억 | 평촌학원가, 1호선 |
| 군포시 | 조정대상 | 4~5억 | 산본신도시, 4호선 |
💡 의왕시 장점:
• 과천과 인접하지만 시세는 절반 수준 (10억 vs 4~5억)
• 1호선 의왕역, 4호선 인덕원역 접근 가능
• 백운호수 등 자연환경 우수
• 안양, 수원, 과천 등 주변 생활권 활용 가능
빠른 Q&A
Q. 의왕시, 지금 사도 될까요?
A: 실거주 목적이라면 추천합니다. 가격이 낮고 자연환경이 좋아 조용한
주거를 원하는 분들에게 적합합니다. 하지만 서울 출퇴근은 1시간 이상 걸리니
직장 위치를 고려하세요.
Q. 의왕시 vs 군포시, 어디가 나을까요?
A: 두 지역 모두 조정대상지역이고 시세도 비슷합니다.
• 교통 중요: 군포시 (산본, 4호선 직통)
• 자연환경 중요: 의왕시 (백운호수, 철도박물관)
• 학군 중요: 군포시 (산본 학군)
Q. 투기과열지구 될 가능성은?
A: 당분간 가능성 낮습니다. 의왕시는 공급이 충분하고 가격 상승폭이
크지 않아 투기과열 지정 가능성은 희박합니다.
Q. 과천 출퇴근하는데 의왕 사도 될까요?
A: 매우 추천합니다! 과천과 인접해 있어 출퇴근 15~20분이면 가능하고,
집값은 절반 수준입니다. 과천 정부청사 근무자들이 많이 선택하는 지역입니다.
Q. 의왕시 내손동 재개발, 투자해도 될까요?
A: 신중하세요. 재개발은 보통 10년 이상 소요되고, 조합원 입주권도
취득세 8% 동일 적용됩니다. 장기 실거주 목적이 아니라면 비추천합니다.
요약:
1) 의왕시는 과천 인접이지만 가격은 절반 (가성비 최고)
2) 실거주 목적이라면 추천, 투자 목적은 비추천
3) 교통보다 자연환경 중시하는 분들에게 적합
최종 업데이트: 2025년 10월 27일 | 10.15 부동산 대책 기준
※ 정책 변경 시 내용이 달라질 수 있습니다. 정확한 정보는 금융기관 및 세무사 상담 권장.
